美联储降息前景又横生变数？租金通胀恐卷土重来！

2024-06-19

美国房租的下降趋势似乎即将结束，这可能使美联储的抗通胀形势复杂化。

在经历数年的急剧上涨后，全美部分地区的租金涨幅已经有所放缓，公寓住户终于松了一口气。但这种缓解似乎即将结束。

今年，美国东北部和中西部的几个城市，比如密苏里州的堪萨斯城和华盛顿特区的房租都在上涨。

根据大多数房地产数据和跟踪这些数据的经纪公司的数据，尽管过去12个月全美新租约的租金几乎持平，但这些数据受到阳光地带的严重扭曲，那里创纪录的高供应量导致一些城市的租金出现负增长。

各大都市地区新租约的月租金中位数与去年同期相比的变化

数十年来最让人难以负担的房屋销售市场正在迫使更多的租客续租。大户型公寓的业主说，由于创纪录的房价、有限的库存和更高的抵押贷款利率，搬出去买房的租客比以往任何时候都少。

房源网站Apartment List首席经济学家伊戈尔·波波夫表示：“租赁需求肯定正在反弹，我们已经走出了谷底。”

强劲的就业增长也为房东提高租金打开了大门。“这让他们拥有了定价权，”杰富瑞房地产股票分析师琳达·蔡表示。

租金上涨使抗通胀形势复杂化，可能使美联储难以降息。劳工部数据显示，上个月通胀低于预期，但更多公寓业主提高租金的前景可能会抵消其他地区租金下跌的影响。

数据显示，住房通胀率主要衡量的是落后于实际市场状况数月的租金，该指标5月份依然高企，年率为5.4%。

美联储主席鲍威尔在利率决议后的新闻发布会上表示：“住房形势很复杂。我们能为房地产市场做的最好的事情就是降低通胀，这样我们才能降低利率。​​”

尽管大多数分析师表示，今年住房价格上涨的速度应该会进一步放缓，但一些公寓业主表示，租金下降的最糟糕时期已经过去。

美国房地产投资信托公司Mid-America Apartment Communities的高管蒂姆·阿尔戈在5月份财报电话会议上表示：“我们认为，我们可能已经看过新租约定价遭遇的最大负面影响。”

这家位于阳光地带的公寓管理公司一直在降低新租约的价格。但该公司表示，第一季度的公寓吸纳量达到了二十年来的最高水平。

新公寓供应的历史性过剩在过去一年多一直在抑制租金。去年公寓的空置率有所上升，需求下降迫使业主（尤其是那些拥有新楼盘的业主）控制租金上涨。

但如今市场报告显示，近几个月来，公寓楼流失的住户数量已经不像以前那么多了，空置单元的租赁速度也很快。

AvalonBay Communities首席运营长希恩·布雷斯林在财报电话会议上说，今年第一季度，公司旗下物业的居民中只有7%打算买房。他说，这与16%至17%的长期平均水平形成了鲜明对比。

根据最近的收益报表，大型房东将续租租金上调了约4%或更多。这与近期的历史平均水平一致，且高于总体通胀率。

专注于沿海市场较富裕租客的房地产公司Equity Residential在4月底说，它要求现有租客支付近7%的租金涨幅。

急于套现的投资公司又开始购买大型公寓投资组合。黑石集团最近同意支付100亿美元收购公寓收入房地产投资信托基金，该基金在高端沿海市场拥有楼盘。

其他投资者则更加关注中端市场住房，他们没有被主要集中在高端市场的建筑过剩所吓倒。

投资巨头Brookfield房地产集团的管理合伙人斯瓦鲁普·卡图里说，“我们并没有与新供应的房屋直接竞争。”

今年5月份，Brookfield斥资逾15亿美元收购了阳光地带的7300套公寓，其中大部分是有30年历史的花园公寓大楼。这些公寓的平均租金在1700美元左右。

根据一份详细说明该商业计划的债券发行，Brookfield计划在未来五年内对这些物业进行翻新、提高租金，并将现金利润提高34%以上。

据房地产数据公司CoStar称，中端公寓和较新的豪华公寓之间的月租金差额平均约为570美元。CoStar表示，自2019年以来，中端公寓的租金上涨速度也快于低端和高端公寓的租金。

尽管租金已从谷底反弹，但大多数分析师认为，今年全美范围的租金不会再次出现大幅上涨。商业地产经纪公司Newmark预测，2024年全美范围内新租约的租金将上涨2%，远低于疫情期间的两位数涨幅。

Apartment List的数据显示，只有四个人口至少一百万的大都市——肯塔基州路易斯维尔、康涅狄格州哈特福德、罗德岛州普罗维登斯和檀香山——今年的新租约租金平均上涨了5%或更多。

与此同时，高供应量预计将继续对德克萨斯州奥斯汀、菲尼克斯和田纳西州纳什维尔等阳光地带城市的租金造成压力，这些城市的新租约租金平均仍在下降。

美国东北部的居民就没那么幸运了。斯里尼瓦斯·贾亚斯瓦尔（Srinivas Jayaswal）表示，他位于新泽西州西温莎的两居室公寓的租金自2018年以来已上涨40%以上，从本月开始涨到了3100美元。最新数据比去年上涨了9%。

贾亚斯瓦尔说，“我以为事情会逐渐好转，但看起来并没有。”