明确专项债收购存量房将带来“正向循环” 为房地产止跌回稳创造良好环境

新华财经北京10月12日电 在国新办12日举办的新闻发布会上，财政部表示将持续加强财政政策与其他政策的协调，加强中央与地方的联动，加强新老政策的衔接，打好组合拳，这将为房地产止跌回稳创造良好环境。

明确专项债收购存量房

首先，明确了财政政策对“消化存量优化增量”的支持，对消化房企库存房源落实了财政支持，属于第一次。这也意味着地方政府专项债在扩容。从历史改革来说，专项债一般不“涉房”，过去仅有的领域也主要是在棚改和土地储备方面，但很少会介入到房地产一些比较细的领域。但今年自然资源部等部门已经多次提及了财政工具对于存量土地和房屋盘活的工作，同时财政部门过去也在专项债方面也持续多次提及专项债工具扩围的导向，据此认为，专项债收购存量商品房的工作会加速。

其次，专项债是让各地市政府一级申请进行发行的。我们观察到，各地今年一项重要工作是系统梳理了存量住宅用地和项目的清单。这个清单其实也为后续盘活存量库存房发挥了积极的作用。根据当前判断，存量住宅用地项目包括了未开工项目、已开工未销售项目、已开工已销售项目。按照目前的资金导向，未来地方政府专项债将在未开工的住宅用地项目、已开工未销售的住宅用地项目两个领域重点发力，持续消化房企名下的土地资产和房屋资产。

此外，虽然目前仍鼓励社会资本收购库存商品房，但要系统推进这项工作，必须让地方政府系统来收购，同时和保障房工作进行挂钩。因此地方政府发行专项债后，对于存量土地收购的能力将大幅增加，有助于批量和快速化解库存房源。

整体来看，此类收购具有积极的作用，既化解了存量商品房的库存风险和压力，同时也使得地方政府保障房房源筹集工作加快推进。从目前各地保障房建设的要求看，明确要求提速。所以后续包括配售型商品房、共有产权住房、人才住房、公租房、安置房等各个领域，其土地来源或很大程度上和此类存量商品房挂钩，有助于保障房工作的全方位提速。

按照此次财政部对于存量土地和房屋的工作规划，应该说思路非常清晰了。对于已经建好但没有销售的房屋，后续直接动用专项债来收购，直接充当保障房房源，快速供应保障房。而对于完全没有开发的土地，则通过专项债来进行收储，纳入到明年的土地储备项目中。对于在建的且已经销售的房屋，一般会通过住建部融资协调机制的模式，将此类房屋加快建好和保交房。

保障房将持续发力

这次对于保障房的工作，明确了持续发力的导向。目前保障房的重心在于“加大供给”和“房源筹集”。

具体来看，此次政策提及的两类财政资金，即专项债项目收储和保障型安居工程补助资金。其中专项债非常清晰，即是和一些现房待售项目挂钩。而保障型安居工程补助资金是传统一类资金，本身就是作为财政支持，让地方上获得更多的资金保障。从目前各地的工作紧迫性来说，也会立足新市民和住房困难群体，加大相关资金投放。必要时候也可以通过发放保障房方面的资金补贴，来更好解决居住问题。当然此次提及一个重要的变化，即从强调建设到强调收购库存房源。

从各地保障房的工作来看，一些安置房等建设也遇到了停滞的现象，这次对于此类领域的资金保障，将有助于促进保障房建设的全面加速。反过来看，各类保障房工作的推进，也构成了房地产发展新模式的重要环节。

减税“大招”或将到来

此次提及税收工具支持房地产止跌回稳，虽然没有明确提及税收工具的方向，但基本上可以判断，在此前央行一系列重磅政策下，房地产减税大招将出现。换句话说，在今年10月份要密切关注税务部门的政策动向。其中一项很重要的工作，各地住房部门已经做好了，即把普通住宅和非普通住宅的标准取消了。

一旦取消相关标准，最直接的影响就是对增值税和个税产生了减负效应。笔者测算发现，对于一些购房时间不长，或房屋属于大户型的房子，其增值税减免的效应会非常明显。同时对于个人出售房屋，其个税的压力会进一步减少。另外目前市场上关注较多的就是契税，也不排除后续契税等方面会有持续优化和调整的可能，但此次因为也没提及所以只能做猜测。另外对于开发商来说也有一项重要的减税政策，即土地增值税政策。后续一些开发商的土地增值税将获得减免的效应，具有非常好的导向。

市场意义

此次财政部的讲话和政策，有几个重要的方向。

一是明确财政举措作为房地产止跌回稳的工具。尤其是提及对存量土地和房屋的收储，是有助于更好改善供求关系的，也是供求关系改善方面，运用财政工具落实的批量高效的政策。闲置的土地少了，闲置的房屋少了，市面上流通的土地和房屋自然就有了价值提振的空间，供求关系自然优化。

二是在“严控增量、优化存量、提高质量”方面落实了系统的工作。今年下半年的工作重点或风险变化，即对于新建的要适当控制，同时对于存量的要加大收储和转化。这项工作尤其是通过地方政府专项债的方式来推进，具有非常实质的意义，有助于更好助力房地产各领域的质量提升。

三是今年四季度房地产工作重心在于促进住房交易市场的回暖，目前已经有序推进。而随着土地和存量项目的盘活等，供求关系会有进一步优化的空间。从这个角度看，这为明年各地房地产工作“开好局”创造了更为健康的市场环境。