地产见底

则宏观经济见底        

2025年05月12日 威尔鑫投资咨询研究中心

（文） 首席分析师 杨易君

 来源：杨易君黄金与金融投资 

地产对宏观经济的支撑举足轻重，房地产业增加值占比GDP最高时曾达到16%左右。2020年房地产行业增加值占GDP比重为7.34%，是近年最高值。这一阶段房地产投资和销售规模均处于近年高位，成为经济增长的核心驱动力。此后因地产周期以及宏观经济结构调整等原因，地产占比GDP比重不断下降，2023年调整前的官方数据为5.8%，调整后占比为6.73%；2024年，中国房地产业增加值占GDP比重为6.3%，较2023年下降0.5个百分点，显示地产行业对经济的直接贡献持续弱化。数字经济成为支撑GDP的强劲引擎，占比GDP持续提升，2023年数字经济占GDP比重达31.8%。

尽管地产占比GDP比重在持续下降，但地产上下游涉及数十个产业，其仍通过建筑业、金融业等关联行业间接拉动经济。2023年上半年相关行业对GDP的拉动作用为23.4%。故很大程度上，地产周期能大体反应宏观经济周期。

最新数据显示，地产实业与地产金融状况在持续改善，意味着宏观经济继续趋于好转。如最新A股地产指数月K线及全国新屋房价、新屋销售状况图示：

虽然新屋市场体量远低于成屋（二手房）市场体量，但二者价格变化趋势，景气度趋势一致，故新屋市场能合理反应房地产市场总体状况。

小图1，A股地产指数，目前应该处于宏观筑底过程中。结合小图2、3、4、5信息，观察G点（2023年12月）以后的状况：全国新屋价格经历近年第二轮下跌之后，销售不佳的窘境趋缓，使得A股地产指数明显抗跌。

后期不难预测，伴随地产价格企稳，全国新屋销售状况彻底改善，销售面积增速回到零位上方，整个地产行业将在中周期内进一步回暖，进而助益宏观经济持续向好。

小图2信息显示，2025年三月全国新屋销售均价为9959.31元/平方米，相较于二月前值9967.03元/平方米大致持平。

小图3，乃小图2数据年化增速，即全国新屋房价年化涨跌幅。2025年三月全国新屋年化房价相较于去年三月同比下降3.16%，但相较于二月同比下降3.69%，跌势明显趋缓。

2021年5月（图示F位置）之后，继续见小图3信息，全国新屋价格曾经历两轮明显下跌过程，周期房价最大跌幅分别为5.22%，4.97%。目前全国新屋价格处于第二轮下跌见底-4.97%之后的改善状态，且依然位于周期底部。当然，房价周期见底的临界位置应该是房价年化涨跌幅由负转正时，目前新屋价格涨跌幅正朝该目标靠近。

对地产商而言，房价虽值得关注，但可能更关注地产销售，事关资金回笼周转。如果销售不好，资金回笼状况不佳，地产价格再好，也可能呈现出有价无市的尴尬，进而影响公司正常运转。目前美国地产状况正面临这样的窘境：尽管全美房价减速迭创历史新高，但其成屋签约指数却创下了数十年新低。

小图4信息显示，2021年5月（图示F位置）全国新屋年化销售面积见顶19.5318亿平方米之后大幅回落。最新的2025年3月数据显示，全国新屋年化销售面积为9.6586亿平方米，相较于2021年5月年化销售面积腰斩。尤其FG区间，即2021年5月至2023年12月期间，新屋年化销售面积下滑速度很快，彰显地产行业运行窘境。

小图5，乃小图4新屋年化销售面积增速。FG区间，新屋年化销售面积增速最低下探-24.30%，比2008年受美国次贷危机冲击影响的-18.51%销售增速更低，乃30年地产周期的至暗时刻。

但G位置后的小图5信息显示，全国新屋销售窘境持续改善。2025年3月的最新全国新屋年化销售面积增速为-7.54%，相较于二月前值-10.38%改善程度明显。同样，彻底转势仍需静候数据回到零位上方。

小图6，全国钢材年化产量增速，实际上亦基本代表全国钢材消耗增速。小图5、6对比观察，新屋销售面积增速趋势与全国钢材年化产量增速趋势基本一致，亦反应出地产景气度对钢材行业景气的影响。目前钢材年化产量增速已经领先于地产销售增速回升至零位上方，很大程度缘于国家近年加大了固定资产投资力度。而固定资产投资力度加大，基础建设的改善，本身有助于为地产行业托底。

总体观察，全国房价已趋平运行，意味着地产领域的金融风险已完全得到控制。新屋价格见底，销售窘境缓解，使得地产商渐渐熬过慢慢冬夜。一旦小图3对应的新屋价格年化增速，小图4对应的新屋销售面积年化增速回升至零位上方，意味着地产将迎来一轮景气度向好的中周期，进而与上行的数字等新经济共振，助力整个宏观经济迎来一轮明显上行的景气周期。