中国出现房地产危机的可能不大        

2021年11月06日 威尔鑫投资咨询研究中心

（文） 首席分析师 杨易君

 公众号：杨易君黄金与金融投资 yangyijun1616

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这一两年，地产行业困境有目共睹，甚至一些“几乎纯粹”的地产经济学家，都在提醒注意中国房地产危机，注意地产硬着陆风险。然笔者结合中国体制，以及房地产市场的实际表现认为：中国出现系统性房地产危机的可能不大。但重点要归功于调控“体制”，而不是纯粹的房地产市场运行规则。

下面所有数据信息，其基础数据都来自于国家统计局，如果数据有所失真，并不是笔者数据处理的方法问题。

下面图表为深万科月K线，以及对应的全国商品房销售面积年化增速、全国商品房月度销售面积、全商品房年化销售面积、全国商品房均价：

在数据处理时，笔者尽可能过滤掉数据的“跳跃性”，而致力梳理数据的“趋势性”

就国家统计局公布数据的观察，9月全国商品房累积销售面积130331.78万平方米，对应累积销售额为134794.93亿元人民币。

9月商品房销售面积16138.97万平方米，销售总额为15748.07亿元人民币，不难算出，9月商品房销售均价为9757.79元/平方米。然笔者在处理近二十年房地产市场数据时，发现当期数据仍略显“跳跃”，尤其年初数据易失真，对价格趋势形成一定干扰。为了排除这种月度数据带来的干扰，笔者将销售面积、销售额进行年化处理，再进一步得出年化处理后的商品房均价信息，就显得很平滑了。

图4，即这种数据处理方法后的全国商品房平均价格。统计局公布的9月商品房最新数据处理结果为10180.40元/平方米。最高价为2021年7月的10232.76元/平方米。即至少从目前全国商品房价格趋势观察，还看不到商品房系统性的价格逆转信息。一些所谓的学区房价格大幅下降，是个例，是干扰。

图2，为全国商品房（包括商品住宅与写字楼）月度销售面积。不难看出，销售季节性明显，每年统计局公布的12月销售面积，少则超过11月30%，多则为11月数据的2-3-4倍。对该数据进行年化处理后，如图3所示，趋势性很明显。

思考房地产市场是否出现系统性危机，图3（销量）、图4（商品房价格）的信息参考意义很强。如果全国商品房销售面积以及全国房价，并未出现系统性转势迹象，我们认为房地产发生系统危机的可能就不大。目前，正是如此，全国房地产销售并未形成趋势性萎缩，商品房价格的宏观上行趋势也没有掉头。

就最新数据观察，全国商品房（商品住宅与写字楼）平均价格顶点为2021年7月的10232.76元/人民币，最新的9月全国商品房均价为10180.36元/平方米。年化销售顶部为2021年6月的195317.89万平方米，最新年化销售面积为189345.33万平方米。

故就商品房价格与销售趋势而言，目前并未转势下行迹象。笔者揣度，官方致力于地产调控的目的，是希望图4的价格趋势上行放缓，或者趋平运行。至于图3的销售面积是否出现系统性回落，关系尚在其次。

还有一点值得投资者思考，现行地产调控策略下，新屋销售紧跟官方“价格”调控策略，实际并不愁销售，地产商有合理利润空间。而自主意愿更强的二手房，未必对官方指导价感到满意，对应成交大幅萎缩。一个即便泡沫明显，但成交极其萎缩的市场，不会构成金融风险。供应量庞大的新屋市场，遵循官方调控指导，风险也不大。部分房企自身资金杠杆运用不合理造成的危机，不代表整个地产行业危机。

中国房地产不会出现系统性危机，重在体制调控成效，而非地产经济自身运行规律，这一点需投资者反复深度思考。若这样的地产局面放在欧美国家，笔者认为早已破裂。长期来看，就是一个时间换取空间的软着陆过程。

图1为全国商品房年化销售面积增速，可以看出，虽然今年以万科为代表的地产股表现不佳，但全国商品房销售却已走出了2019/2020年的低谷，有刚需支撑。

此时，笔者不知不觉想到了数年前对一些“夕阳过程产能”的调控，以水泥行业最为典型。押注于中国城市化进程的水泥行业，不仅高污染，且产能一度何其过剩。数年调控，关闭无数环保处理不达标的水泥厂，房屋、道路等基建中的水泥用量看似越来越少，新型材料替代越来越多。

但中国水泥消耗真的下降了吗？一点没有！来自国家统计局的数据显示，2021年4月，中国水泥年化产量为252877.1万吨，为历史新高。数年调控中，水泥厂关闭一大半，但水泥需求却仍能创出历史新高，剩下来的水泥厂该是多么“滋润”，观海螺水泥，莫不如此！联想参考，始于2018年的地产调控虽严峻，但大浪淘沙后剩下的万科，金地、保利地产等，未必不是未来的海螺水泥！

此外，钢铁也如此，2021年的中国钢材年化用量，同样再创历史新高至14万万吨。甚至出现了钢材年化产量超过铁矿石年化产量（约9.5万万吨）的奇观，故那些剩下的大型钢铁企业，也同样滋润得不得了！

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