央行年内首降存量房贷利率 对银行息差影响有限 居民消费将受益

新华财经北京9月24日电（康耕甫）在24日上午国新办举行的新闻发布会上，人民银行行长潘功胜表示将引导商业银行把存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅约为0.5个百分点，同时将全国二套房贷最低首付比例由25%下调到15%。这是自去年8月以来，央行再次降低存量房贷利率。

据业内专家测算，此次降低50个基点，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出10万元。若考虑到2020年以来五年期以上LPR一共减少的基点，100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，月供累计已经减少了870元。

对于本次利率下降造成的银行息差收缩，中金公司及广发证券认为国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率调整的影响更大。但假设负债成本同步调整，预计对于息差的总体影响是中性的。对于仍在筑底期的房地产行业而言，未来1-3年高库存对房价带来的压力仍存，企业经营端的历史包袱仍有待消化，走出去库存、去杠杆的周期有待时日。

央行年内首降存量房贷利率

24日上午，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，中国人民银行主要负责人表示，在房贷方面，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例，具体为一是引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右，二是将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

这是自去年8月以来，央行再次降低存量房贷利率。2023年8月31日，央行及国家金融监督管理总局发布《关于减低存量首套住房贷款利率的通知》，提出自同年9月25日起，存量首套房贷的借款人可向贷款行申请置换贷款。

数据显示，截至2024年3月，我国存量房贷规模约38万亿元。根据2023年11月央行在2023年前三季度金融统计数据新闻发布会上提到，认定为首套的存量房贷利率约4.27%，结合今年以来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%。而2024年第二季度新增个人住房贷款的平均利率为3.45%，环比一季度下降24%。

今年以来，核心城市二手房供需结构继续出现需求端复苏、供给端抛售的现象，进而形成二手房“以价换量”的成交格局，存量和增量房贷利率差距拉大是降低存量房贷利率呼声越来越大的原因。根据贝壳数据，今年7月50城新增房贷利率进一步下行，首套/二套房贷利率分为3.29%/3.70%，新增贷款利率自2024年5月起，全面进入3%利率时代。

中原地产首席分析师张大伟表示，当前存量房贷平均利率大约在3.92%，此次降低50个基点，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点，然后叠加此次50个基点，那么最近4年存量房贷利率其实可以减少大概145个基点，是历史非常罕见的降存量房贷的政策。若按此计算，综合考虑最近4年的房贷政策，100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，其月供累计已经减少了870元。

对银行息差影响呈中性

业内人士认为，在9月美国降息，国内利率下行空间打开的环境下，如果进一步降低存量贷款利率至新增住房贷款利率水平，有望加速改善二手房抛压，大幅改善二手房市场供需关系，加速房价从老旧小区企稳，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市企稳。

广发证券研报显示，存量房贷利率调整可能产生三点影响：

一是银行息差收缩。截至2024年二季度，存量房贷占银行业总资产比例为8.8%，假定今年所有存量房贷的利率下降74BP与增量房贷利率持平，那么银行总资产收益率可能会下降6.5BP。在这一情形下，央行不排除会降息或利用自律机制引导存款利率下行来对冲和平滑。

二是提前还贷规模可能下降。据央行统计，2023年降低存量房贷利率之后，全国提前还贷规模较政策实施前减少了10.5%。

三是消费有较大概率受益。在下调74BP的假设下，居民每年可节省利息支出2797亿元。过去四个季度全国居民人均消费支出/人均可支配收入的比值大约是71%，按照这一比率，理论上可增加1986亿元的消费空间。

对于降低存量房贷利率造成的银行息差收缩，中金认为国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率调整的影响更大。但假设负债成本同步调整，预计对于息差的总体影响是中性的。实际上，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷，或者通过经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。

息差能否企稳根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求的改善、对于存量按揭利率降息对银行影响的评估需要考虑上述两方面因素，政策支持实体经济的导向对于银行基本面而言也至关重要。

对于房地产市场而言，继5.17新政和三中全会之后，房地产市场经历了一段政策观察期，伴随着需求支持政策效用消退，以及商品房收储推进偏慢，楼市温度整体仍处于下降趋势，8月高频口径新房和二手房销售面积均较7月降约一成，房价下行速度也尚未趋缓，当前房地产市场本身仍在筑底过程中。

目前新批贷款利率已下调至3.4%左右，根据中金银行组估算，与存量贷款平均利率之间的息差仍有约60BP，如对全部存量贷款利率进行充分调整，或节省利息支出约2000-2400亿元。此外，其他相关政策虽也可能面临一些实操掣肘，但边际改进仍有空间，包括收储政策的优化、一线城市楼市政策的再调整、财政政策的进一步发力等。

长期来看，中金认为未来1-3年高库存对房价带来的压力仍存，企业经营端的历史包袱仍有待消化，走出去库存、去杠杆的周期有待时日。在盈利和净资产端改善空间有限的情形下，出现长期趋势性投资机遇的概率不大；但中短期内政策潜在调整仍可能带来一定的交易性机会。