楼市冲击大，股市“无所谓”

2010-10-20 　来源: 【扬州晚报】(扬州)

昨日晚间，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，对此专家认为，加息旨在防通胀以及抑制由地产为首的资产价格过快增长。

对楼市是把“双刃剑”

加息对房产市场有何影响？这是近期楼市关注的话题。

“说曹操，曹操到。”昨日，本报楼市周刊主编葛星明戏说道，“周一扬州房交会才结束，周二就传来加息。不管怎么说，加息对购房一族还是存在一定的心理影响。”

业界普遍认为，本次加息不会直接影响CPI，但会解决流动性的问题，对房地产行业的投资影响最大。

“具体来说，加息对房地产市场的冲击主要有两点：一是，增加了购房者对于利息成本的恐惧，从而降低了市场需求量；二是，加息导致了融资成本的增加，对开发商有较大影响，从而导致新盘开盘价格的上涨。”

不过，葛星明表示，加息对房地产市场也有一定的好处。“此次加息释放了缠绕市场一年来的心理压力，使一部分举棋不定，特别是短期投资客放弃了观望，持币入市。而投资成本的升高加大了投机难度，使一部分从事房地产投机的资金转移到其他行业，比如股市，使房地产市场保持健康稳定的发展。”

然而，持续性的加息将会导致个人生活成本的上升，网友“踏雪寻梅”表示，“刚买的车还没有还清贷款，哪还有钱再去买房。”

股市面对加息“见怪不怪”？

就在加息消息发布4个小时前，沪指上涨46.62点，半年以来收盘首次站上3000点大关。而突如其来的加息让许多股民大呼意外。

“本来昨天已空仓，看着今天大盘落不下去了，就全都买了回来，要是明天开盘就低开低走，这下就亏大了。”股民小于听到加息的消息后急切四处询问，加息后，股市是涨还是跌？

而就在昨天下午，申银万国证券研究所分析师王晓亮来扬作客本报时认为，“股市将迎来一场大牛市，有望冲过去年顶部的3478点。”

他的理由是，第一，周一沪深股市创“天量”4886亿元，已高于2007年6000点大牛市的最高成交量，大资金意味着有大行情；第二，适度的通胀利于股市以及经济的发展。

那么，对于加息后的行情判断，王晓亮认为，“对于中期向上趋势不会改变。但受到房地产股的利空影响，对于周三的股市来说，还是会有比较大的震荡。”

但是，各方判断并不一致。

新时代证券相关人士认为，加息对周期性行业是个大利空，包括金融、地产在内的行业可能面临大的调整。而近期大盘的上涨速度太猛，楼市泡沫有向股市蔓延的迹象，这也加强了监管层采取加息等措施的意愿。

有意思的是，记者统计发现，自沪深股市诞生后，央行11次上调利率以来，前4次上调，股市均出现下跌，而自2006年4月28日以后7次的上调利率中，股市均无一例外地走出上涨行情。

记者 孙炎 何世春

即时反应

美元速涨黄金急跌

昨晚，在国内央行宣布加息之后1小时内，美元指数加速上涨，国际金价急挫，从1370美元附近大幅下跌至最低的1352美元附近。威尔鑫首席分析师杨易君认为，人民币利率上调可能缓解短期人民币升值压力，但可能进一步激发境外热钱涌入。

杨易君称，此次加息会缓解市场对人民币延续升值的预期，故美元动态走强，而金价在美元走强中对应承压。他认为，这应该是吸收全球货币又一轮扩容背景下，市场越来越大的流动性，防止过剩的流动性对中国资本、资产市场的冲击，防止货币扩容背景下的通胀风险，并非预防经济过热。故这次人民币存贷利率的上调是一种金融调剂手段，不是经济调剂手段。

他称，这次人民币利率上调是希望吸收中国内环境的流动性，不会改变全球外环境流动性泛滥的实质，故人民币利率的上调应该不会影响对资源价格的重估进程。黄金、大宗商品的中期强势不会因为人民币升值而逆转。甚至，对国内近期走强的资本市场抑制也或将短暂。

提醒

是否要转存？要看已存天数

“负利率”格局未得到改变

这次加息后，存款“负利率”局面能否扭转呢？

这两天刚存款的人最吃亏

“不好了，我今天刚去银行存了一万元定期存款，没想到明天起就上调利率了。”昨日，一听到加息的消息，市民董先生是大呼“运气不好”，因为他昨天存的一万元，已无法享受更高的利息了。

由于本次加息只加了定期存款这一块，所以这意味着，只有今天之后存的定期，才能享受新利率。

是否转存应看具体情况

每次加息，总有部分储蓄想要“转存”，也就是把原来存在银行的银行取出来，然后再重新存进去，因为这样就能享受更高的利息。

不过，对此银行人士提醒，并非所有的存款“转存”都划算，一般来说，这只适合存入的时间不长的存款，对于已存很久的存款来说，则并不划算，因为按照规定，银行定期存款如未到期支取，需按活期存款来算利率。

银行人士估算，此次加息，“转存”的临界点应该在40天左右，也就是说如果存款已超40天，“转存”就不划算了。

存款仍未摆脱“负利率”

业内分析，近3年来首次加息，一个重要的原因就是由于通胀的加剧，居民存款长期处于“负利率”状态。根据数据，最近几个月，CPI指数一直在3％左右的高位运行，8月份更是高达3.5％，并且物价还有继续上涨的趋势，而相比之下，一年期存款利率却一直维持在2.25％的水平。

加息后，一年期存款利率上升到2.5％，但相比于目前3.5％的CPI水平，仍有1％左右的利差，“负利率”的格局仍未扭转。

理财产品有望“水涨船高”

本次加息虽然难改“负利率”的状态，但是对很多喜欢购买银行理财产品的市民来说，可能会迎来的一个利好是：银行理财产品的收益有望“水涨船高”。

据了解，目前银行的大部分理财产品，都是与银行利率挂钩的，所以预计银行新发行的理财产品，收益率将有所提高。另外，将来发行的国债，收益也有望有所提高。 记者 何世春 孙炎

莫慌，新房贷利率明年起实施

幅度不大，暂时不必提前还贷

加息，对于“房奴”来说无疑是个沉重的话题。时隔近3年，央行再次宣布加息，立刻挑动了众多“房奴”的神经。

新房贷利率明年起实施

“加息了？我的房贷又要多交钱了！是不是下个月我得多存点钱到房贷账户上去了？”一听到加息的消息，不少“房奴”立刻感到：我的还贷负担又要加重了。

不过，银行人士提醒：大家暂时不必惊慌，房贷月供暂时并不会改变。据了解，根据各银行对房贷利率的普遍规定，除另有约定之外，一般遇利率变化的话，新的房贷利率要到次年1月1日起才开始执行。

也就是说，现在调整后的房贷利率，要到明年起才开始执行。

是否需要提前还贷？

房贷月供提高了，那么，对于手中有余钱的购房者来说，是否需要提前还掉部分贷款，以减轻房贷呢？

对此，银行人士建议，从这次加息0.25个百分点的情况来看，加息幅度并不算太大，每月多还的房贷也非常有限，并且应该说在通胀压力渐显的情况下，目前的银行利率并不算太高，有的客户甚至还享受到了7折房贷利率的优惠，所以提前还贷不一定能占到便宜。

该人士同时表示，由于新房贷利率明年起才执行，所以购房者可以再观察一段时间，如果将来再次加息的话，再考虑提前还贷也不迟。 记者 何世春 孙炎

算账

50万20年期房贷，每月多还58元

一万存款，每年多得一包烟的钱

公积金若不调，比商贷更划算了

这次加息将在哪些方面对市民的钱包——特别是“房奴”产生怎样的影响？本报为你一一算账。

定期存款

一万存一年，多买一包烟

本次加息，在存款方面，活期存款利率并未变化，只是将定期存款利率提高了0.25个百分点。所以，这次加息,对手中有定期存款的市民来说，意味着储蓄利息收入将得到提高。

以定存一年期一万元存款为例，我们可以算笔账，加息0.25个百分点，一年可增加利息收入25元。这对很多人来说，仅相当于买一包烟的钱。

房贷

50万20年期每月多还58元

按照目前扬州的房价，目前扬州市民买房一般需贷款40万—50万的样子，我们以贷款50万元、分20年期还清、采用等额本息还款法为例，可以算出：

加息之前，住房贷款，也就是5年期以上贷款基准利率为5.94％，如不考虑银行房贷利率打折的情况，那么，利用房贷计算器，可以得出：50万贷款月供为3564元，20年总利息为35.5万元。

加息之后，房贷基准利率为6.14％，如不考虑银行房贷利率打折的情况，那么，利用房贷计算器，可以得出：50万贷款月供为3622元，20年下来总利息为36.9万元。

想比之下，加息后，50万20年期的贷款，每月要多还58元。20年下来总共需多还利息1.4万元。

如果以50万房贷为例，分10年期、20年期、30年期来算的话，则月供变化情况可以对应下表：

月供变化表（单位：元）

期限 加息前利率 加息前月供 加息后利率 加息后月供 变化情况

10年 5.94％ 5535 5586 涨51

20年 5.94％ 3564 3622 涨58

30年 5.94％ 2978 3042 涨64

公积金

30万20年期每月少还百余元

这次加息，有一点与往次不一样的是，央行并没有同时宣布上调公积金贷款利率。那么，假如这次公积金利率不再调整，那无疑意味着用公积金贷款，将更划算。假如以30万公积金贷款，分20年期归还为例，我们可以算笔账：

目前，5—30年公积金贷款利率仅为3.87%，那么根据房贷计算器，可算出30万的月供为1797元，20年总利息为13.1万元；而如果用商业贷款，即使首套房利率可打8折，还要4.75％，那么这时月供为1938元，20年总利息为16.5万元。也就是说，相比商业贷款，公积金贷款每月可少还141元，20年下来可少还利息3.4万元。 记者 孙炎 何世春

58

10年 5.94％ 5535 6.14％ 5586 涨51

20年 5.94％ 3564 6.14％ 3622 涨58

30年 5.94％ 2978 6.14％ 3042 涨64

加息前 加息前 加息后 加息后 变化

利率

月供

利率

月供

情况

期限

月供变化表（单位：元）

观点

事关通胀

左小蕾：未来还将连续加息

银河证券首席经济学家左小蕾表示，加息将影响房地产行业的投资，而且提高0.25个百分点不足以降低价格水平，她预测未来还将连续加息。

她表示，在人民币升值压力以及9月境外资本流入明显加快推高资产泡沫等等因素的共同作用下，为防止通胀出现，所以央行选择这个时间点加息。

不过她认为加息不会直接影响CPI，但会解决流动性的问题，达到控制投资的目的，对房地产行业的投资影响最大。

事关房价

魏凤春：意在刺破地产泡沫

中信建投首席宏观分析师魏凤春表示我国加息周期正式到来，意在刺破地产泡沫。

魏凤春指出，此次加息出乎意料。在他看来，加息表明在中央高层看来房地产相关的泡沫已经影响到经济的发展。

他同时认为此次加息与21日即将公布的宏观数据不无关系，同时强调加息并不意味着通胀的到来，而是旨在压制泡沫。他强调楼市泡沫不除，中国的经济复苏难以真正到来。

事关汇率

殷剑锋：

加大人民币升值预期

社科院金融所副所长殷剑锋表示，加息在短期内将进一步加大人民币升值预期，并导致外部资金流入削弱调控效果。

殷剑锋分析指出，加息的基本背景是美国推行宽松的货币政策，导致全球流动性的扩张。而相比之下，中国经济恢复较快，物价水平不断上涨，国内流动性充裕。

“中国面临着资产价格过快上涨、通货膨胀甚至引发泡沫的风险，由此抑制过快的资产价格上涨是必要的，但要注意中小企业的融资难问题。”殷剑锋表示。

但他也认为，理论上一国经济强势、而货币利率高企，往往会吸引资金流入。由此这是加息的一个中性、甚至说不利的影响。

殷剑锋指出，加息在短期内将进一步加大人民币升值预期，吸引更多的资金流入。这与加息抑制资产泡沫的初衷是一个矛盾。

(本文来源：扬州晚报 )